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不动产估价评价机制探究

flb 2018年3月28日

  [摘要]不动产的估价是估价机制中的重点内容,不动产抵押估价报告是银行业务开展的基础。为了促进银行业务发展,以及完善估计机制,需要建立功能齐全的估计机制。不动产估计评价机制的建立在推动经济发展中具有重要意义。文章主要分为三部分:首先对不动产评估概念进行介绍;其次针对银行不动产估价评价机制中存在的问题进行分析;最后提出完善不动产估价评价机制的对策。
  [关键词]不动产估价;评价机制;分析
  在不动产估价评价机制中存在很多问题,制约着估价机制建立,第一,银行在进行不动产估价机制选择时,并没有按照机制的资历等级、工作人员素质以及行业水准等标准进行选择;第二,很多银行直接设置不定产合作条约,而原本这些条约都是在评估机制中制定,而银行的合约拦截,使得评估机制的话语权丢失;第三,不动产的估价质量难以保证。以上问题需要在实际的不动产估价评价机制建立环节中被解决。
  1不动产以及不动产评估
  财政部在2007年颁布的《资产评估准则——不动产》中,对不动产进行概念界定,不动产是指:土地、建筑物以及其他附着与土地上的定着物。在这其中也包括物质实体,以及相关权益,换言之,不动产并不是指单一的实体,同时也是实物、权益以及区位三者的综合体。而不动产评估通常是指房地产评估,以房、地为对象,在评估原则下,选择科学的评估方法,对价格进行评估。[1]
  2银行不动产估价评价机制中存在的问题
  在不动产估价中,需要做出不动产价值评价报告,金融机构抵押评估报告的直接使用者,例如银行。在这些金融机构中建立集中的估价管理体系,以及评价体系,是不动产拥有者在使用不动产进行抵押时,所必需的体系。但是就目前的不动产估价管理,其中存在着一些人为因素而导致的问题,主要的表现有以下四点。
  第一,银行在进行不动产估价机制选择时,并没有按照机制的资历等级、工作人员素质以及行业水准等标准进行选择。而是将评估折扣中的高低作为机制入选依据。严重的情况下,有些银行所选择的不动产评估机制与行业主管,以及相关协会中所选择的不动产评估机制之间存在着本质的区别,在标准不一情况下,使得不动产行业中的公信力大幅度降低。[2]
  第二,很多银行直接设置不定产合作条约,而原本这些条约都是在评估机制中制定,而银行的合约拦截,使得评估机制的话语权丢失。例如,银行制定出股价格式,然后估价机制直接进行估价报告的制定。将估价中比较烦琐的环节简化,并在估价报告中只体现出了项目名称、位置、估价结果以及公章,其余细节省略。在这样的模式下,使得估价机制的工作粗略,估价中的专业性有所下降。换言之,在不动产估价环节中,银行的主导作用比较明显,使得股价机制重心缺失。[3]
  第三,在实际股价中,估价日期由银行来定,而银行对不动产的现场情况掌握不清楚。估价机制为了完成任务,使得不动产的估价质量难以保证。严重时,不动产的估价师不去现场,应付工作,估价失去意义。
  第四,为了吸引客户,银行不顾估价机制的经济效益,以估价免费的广告方式,增加不动产估价。而在实际估价环节中,需要估价机制付出很多人力和物力,指估价结束之后,银行只付给估价机制很少的费用作为补贴。在这样的模式下,估价机制不盈利,难免在实际不动产估价环节中,在最短时间内完成估价,导致估价质量降低。[4]
  3完善不动产估价评价机制的对策
  3.1不动产估价评价机制雏形
  对于银行来说,建立一个完善的不动产抵押评价机制,在银行业务拓展中发挥着重要的作用。由于在独立的估价机制下,银行对其进行管理,基于以上问题,对于不动产估价带来消极影响,因此在银行体制下,建立完善的抵押估价评价体系。在该体系中,主要包含了机构基本情况指标、机构业务能力情况指标、规范执业情况指标。
  在实际的估价中,以上三者所占据的权重分别为10%、70%以及20%,在该评价体系中建立百分制,并结合专家评价,对最终结果进行修正。不动产拥有者在选择不同的估价机制时,根据估价机制的信用等级来选择。例如,估价机制可以分为AAA级、AA级、A级以及B级。一般情况下,B级的估价机制体系比较单一。
  3.2建立不动产估价长效联动机制
  在估价机制建立环节中,需要建立与之相关的联动机制。而所谓的联动机制是指,银行部门与行业行政主管部门、估价机构以及行业协会等方之间,实现有效的互动。在联动机制下,以银行为核心,并在其他行业相互研讨下,共同制定不动产抵押估价指南,对传统的单一估价机制中的缺陷进行改革。同时新型的抵押估价机制建立需要相应的监督机制,对其进行监督。因此可以鼓励各个行业中行政主管部门对估价机制进行实时监管。同时,银行还需要与各个行业协会之间进行及时沟通,针对不动产估价中出现的人员问题、质量问题以及技术问题等进行沟通与分析。在这样的联动体系下,使得各个行业都能够发挥出其作用。此外,银行需要及时对估价机制提出合理的建议,当估价机制制定出一个估价报告时,估价机制需要向机制反馈相应的信息。[5]
  3.3不动产估价评价机制的综合评定
  在银行的管理下,不动产估价评价机制具有一定准出和准入原则,当制定了严格的准入原则下,在不同行业以及社会舆论监督下,使得房地产估价机制能够有章可循。更新了的估价机制中所包含的内容有很多,例如职业资格、估价师数量、诚信记录、客户反映、各级银行评价、估价报告打分情况以及合同履行情况等。
  3.4将估价报告的复核标准规范化处理
  在一个估价机制制定好一个估价报告之后,其内容是否具备一定的合理性以及估价质量是否过关,需要在银行的终极复核打分下判断。银行可以借鉴行业中出台的估价报告评审标准,对不动产估价报告进行打分。在实际打分环节中,主要分析,估价对象的界定是否合理,以及不动产产权划分是否清晰,同时在估价中所选用的参数是否具有一定的科学性,以及不同类型评估方法的选择上是否对结果产生直接的影响等。此外,还需要综合考虑市场经济变化对估价的影响以及估价报告的偏差。
  4结论
  综上所述,不动产估计评价机制在推动社会经济发展以及银行业务拓展方面发挥着重要的作用,针对银行不动产估价评价机制中存在的问题,本文提出了以下建议,首先建立不动产估价长效联动机制;其次对不动产估价评价机制进行综合评定;最后将估价报告的复核标准规范化处理。

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地区间税收与税源均衡:理论内涵与实现路径

flb 2018年3月27日

地区间税收与税源均衡:理论内涵与实现路径我国1994年的分税制改革以分税为核心,逐步理顺了中央政府与地方政府的财政关系,强化了中央政府的宏观调控能力,促进了市场经济的发展。然而,此次分税制改革对地方政府间的财政关系并没有给予太多的关注,使得区域间财政分配一直缺乏法律指导。随着市场经济发展的不断深入,地区间经济发展和财政收入增长非均衡趋势加剧,其中一个重要的体现就是税收与税源的非均衡,即地方政府间出现了有税源无税收或有税收无税源的现象。这不仅有悖于社会公平的实现,还进一步加剧了地区间经济水平和财力的差异,给政府间财政均衡和基本公共服务均等化带来了挑战。因此税收与税源的均衡(简称“税收均衡”)问题越来越受到广泛关注。
  一、国内外研究动态
  在国外,汤姆斯·西文·亚当斯(1927)较早地关注了税种设计在税收利益分配关系中对联邦、州及地方的影响,并强调在国内税制框架的约束内来源地税收管辖权优先。真正对税收分配关系的关注是与财政分权、税收竞争紧密结合在一起的。其中,以Tiebout(1956)“用脚投票”理论最具代表性。之后Alberto Porto和Natalia Porto(2002)考虑了中间人投票规则和政治因素,通过Porto模型证明税收竞争下税收与税源背离会产生公共产品过度供给的结果,且其成本由税收转出地承担。从税种角度,企业所得税和增值税是税收背离研究中最受关注的税种。Mclure(1969)用一般均衡模型分析出资本报酬是影响美国各州政府税收与税源背离的重要因素;1983年提出增值税归中央,才能减少税负转嫁造成的税收背离;而企业所得税归地方,并在分配中坚持分立核算、因素法等收益原则。Longo(1990)和Purohit(1991)认为,以属地原则征收的增值税转移方向取决于辖区内生产过程处于何种阶段;若是以属地原则在消费地征收,将对输出导向型地区不利。Marko K thenburger(2004)发现加拿大所得税收入对投资、政府收入和税基弹性的影响取决于企业如何在各省之间配置。为了解决税收转移的问题,OECD(2011)通过限制税收立法权、税收递减、限制税项利益和控制税收程序等形式避免税收转移。21世纪以来,国外更多地利用数量分析技术和定量模型分析政府间税收收入关系在各种税收政策下产生的变化及造成的影响(Binet,2003;Carlsen,2005;Lars,2005;Peter Eggar,2007)。
  在国内,1994年分税制财政体制确立初期,只有少数学者意识到地方政府收支矛盾和税收竞争会带来税收转移(刘玉池,1996;王雍君,1998),进而影响地区间经济均衡发展(李续智,1999)。对这一问题真正引起注意是2001年协调三峡电站税收分配开始。2006年,许善达同志任组长,成立“税收与税源研究”课题组并展开调研,也引发了学术界的广泛关注,取得了很多研究成果。从研究视角看,现有的研究成果主要围绕财政分权理论(王玉玲,2009;董在平,2009;蔡晓君,2010)、税收竞争理论(刘建辉,2012)、新经济地理理论(鄢杰,2012;袁娇,2013;李龙2014)、消费贡献理论(刘金山,2014)、总部经济理论(杨虹,2009)等角度展开。从研究层面看,既有税收背离的宏观研究,也有对陕西省、湖北省(张清,2011)、江苏省(张曼璐,2012)、云南省(董学泰,2011)等省份(陕西、山西、云南等省地方税务局课题组,2007)的微观研究;既有税收背离的总体分析,也有增值税、企业所得税等单税种非均衡的研究(叶振鹏,2008;刘叶婷,2011;刘金山,2014;杨光,2014)。研究呈现多样化状态,定量分析方法越来越受到重视。
  二、地区间税收与税源均衡的理论内涵
  所谓地区间税收与税源均衡,简单地说就是税收收入与税源的一致性。税收收入是财政收入的主要来源,往往以政府的统计数字为具体表现。税源是税收的来源,即税收收入从哪里来。从理论上讲,税收源于劳动者创造的价值,是劳动力创造价值向政府转移的部分。因此,区域税收收入与价值转移的相同或一致应是税收与税源均衡的内中要义。
  那么,如何将这种价值转移量化就成为衡量税收收入与税源是否一致的关键问题。首先,在经济生活实践中,我们通常用国民生产总值等指标来统计一定时期劳动者创造的价值,因此,税收实际上是政府所占有或分配的国民本文由毕业论文网http://www.lw54.com收集整理生产总值部分。其次,消费是创造价值的真正实现,可以作为价值转移的衡量指标。我国税收体系中商品税仍然占主体,因此,以社会消费品零售总额1为指标来衡量价值转移对商品课税的贡献具有一定的代表性。再次,在市场经济条件下,政府公共产品(服务)有效供给为劳动者价值创造提供了必要的保障。换而言之,地区公共产品的供给构成了税收贡献的要素之一。 转载请注明来源。原文地址:http://www.lw54.com/html/shuishou/20160721/6234752.html   

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浅谈我国企业税收筹划工作新趋势

flb 2018年3月26日

 摘 要 税收是企业的收益在企业与国家之间进行分配的结果,纳税会导致经济利益流出企业,因此如何进行合理的税收筹划直接关系到企业管理目标的实现。本文将阐述税收筹划的含义,并基于新的企业所得税法以企业所得税为例阐述税收筹划工作的新趋势。
  
  关键词 税收筹划 应用 新企业所得税法 税收筹划办法
  税收筹划,又叫纳税筹划,是企业财务管理的重要组成部分。企业在遵守税法法律法规的情况下,减轻税收负担,实现经济利益的最大化或企业价值的最大化。
  一、税收筹划在企业中的应用
  笔者认为可以从三个方面来总结税收筹划在现代企业管理中的应用:首先企业可以在投资过程中应用税收筹划。例如,在投资时,可以选择国家扶持的行业或者区域,为了促进投资,在这些行业或地区税负相对较低,有些税种可以少交或不交,企业也可以获取最大的税收利益;其次企业在筹资过程中的税收筹划。例如,总所周知的两种筹资方式,股本筹资和债务筹资,根据税法规定,企业支付的股息、红利不能计入成本,而支付的利息则可以计入成本;再次企业在经营过程中的税收筹划,这是纳税筹划的重点。例如,采购环节的税收筹划可通过进货渠道和进货时间等进行,销售商品方面可采取折旧销售、现金折扣、销售这让的方式减轻自身的税收负担,在会计核算上,存货计价方法和固定资产折旧则是税收筹划的常用方法。薪酬激励机制中,企业多利用奖金和员工福利进行税务筹划。 作文 http://www.lw54.com/zuowen/
  二、新旧企业所得税法下企业避税途径的差异
  2008年我国颁布新的企业所得税法,作为一般企业的主要非流转税种,所得税部分是企业合理避税筹划的重要组成部分,因此透彻研究新的所得税法是企业必须完成的功课,也是制定完备的避税计划的关键。对比新旧所得税法,对企业合理避税有明显影响的差异性制度体现在以下几个方面:
  1.新企业所得税法实现了公平竞争
  新税法为实现公平竞争的目的,取消了颁布多年的外商投资企业所得税法,将内外资纳税人的身份及税收待遇统一起来,这使得通过变身为外商投资企业达到避税目的的行为失去了效果。
  2.新企业所得税法改变了原有的部分优惠政策
  新企业所得税法将原来的“区域调整为主”的税收优惠政策,改为以“产业调整为主、区域优惠为辅”的政策,很多企业在过去通过选择经济特区、经济开发区和高新技术产业开发区等地点为注册地,以用这些地区的税收优惠政策,以达到合理避税的目的,在新税法下这些都已失效。
  3.新企业所得税法规定企业报税时需要附送关联业务报告
  新企业所得税法下特别设立了“特别纳税调整”一章,其中规定企业在报税时,还需要报送年度企业关联业务往来的报告,同时,税务机关也在日常的检查工作中,加大对企业关联业务的检查,这使得企业利用关联交易合理避税的做法也无法实现了。 论文代写 http://www.lw54.com
  三、新企业所得税法下企业税收筹划的新途径
  1.对企业组织形式的所得税税收筹划
  如上所述,新的企业所得税法关于企业组织形式、税率和税收优惠等方面的规定有比较大的变化。在实际工作中,大型企业在生产经营过程中会设立很多下属公司,因为不同的企业组织形式,其所得税税负也是不一样的,因此这些下属企业的组织形式如何选择就给企业的合理避税提供了一些途径。
  子公司属于独立法人,单独核算,但如果子公司属于小型薄利企业,税法规定可以按20%税率缴纳企业所得税,这样会使整个企业集团的税负降低;而分公司属于非独立法人,与母公司合并纳税,那么如果分公司前期投入较大,在设立初期就会有亏损产生,合并缴纳企业所得税能降低整个集团的应纳税所得额,达到避税的目的。
  2.针对收入确认时间的合理避税
  企业的会计计量主要是以权责发生制作为基础,对于企业收入的确认和计量这点尤为重要,同样在税法的规定中,在不同情况下企业收入的确定时间同样存在差异,而收入是企业缴纳所得税的基础,这就为企业提供了一些合理避税的途径。
  企业的收入主要来自于销售商品,而销售商品的形式有很多种,直销直付、直销分付、分期预收、委托代销等等,对于不同的销售方式,其销售收入的确认时间也不尽相同,例如采取直接收款方式销售的,以收到货款或取得索取货款的凭证,并将提货单交给买方的当天,作为销售收入的确认时间;若采取分期收款方式销售,则以合同约定的收款日期作为收入的确认时间;而如果采取订货销售和分期预收货款销售方式,则在货物发出时确认收入;在委托代销商品销售的情况下,则以收到代销单位的代销清单时确认收入。 作文 http://www.lw54.com/zuowen/
  由上面的规定可以看出,企业在销售商品时,可以主动选择合适的销售方式,达到推迟收入确认时间的目的,从而可以推迟相应所得税的缴纳,所推迟的应纳所得税额,相当于一笔无息贷款。当然,这也需要企业综合考虑各种因素,不能只为避税而忽视销售收入的及时收回,以免造成不必要的财务风险。
  3.迎合国家立法意图的合理避税
  上述两种避税方式,对很多企业来说可操作空间是很大的,但现阶段可以说,符合国家政策导向的途径应当是更加稳妥。例如现在是我国经济结构转型的重要阶段,国家鼓励企业走高新技术路线,积极研发新产品和新技术,在新的企业所得税法就规定,企业为开发新技术、新产品、新工艺发生的研究开发费用,未形成无形资产计入当期损益的,在按照规定据实扣除的基础上,按照研究开发费用的50%加计扣除;形成无形资产的,按照无形资产成本的150%摊销。企业可以迎合这个导向,积极开发新技术和新产品,加计扣除的部分便可以为企业规避很大一部分纳税开支。中国毕业论文网www.lw54.com

  
  参考文献:
  [1]肖继全.企业财务管理中的合理避税和节税.中国学术期刊电子出版社.1994-2009.
  [2]张喜海.浅谈税收筹划在现代企业财务管理中的运用.集团经济研究.2006(3).

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当前非税管理中存在的问题探讨

flb 2018年3月26日

摘要:非税收入是财政收入的重要组成部分,加强非税收入管理是市场 经济 条件下理顺财政分配关系、健全公共财政职能的客观要求。近几年来,各级政府部门对非税收入征管都进行了不同程度的改制改革、建章建制,非税收入管理逐渐走向规范化、制度化,如:取消执收单位收入过渡户,统一财政专户;清理核实收费项目及收费标准,建立收费项目库;健全财政票据管理体系,统一领销、专人管理;采用 计算 机技术、依托信息 网络 系统,开发并实施适合当地情况的资金管理核算模块等等。 毕业论文 http://www.lw54.com

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新所得税法对外资企业的影响探析

flb 2018年3月24日

摘要:现行差异性的 企业 所得税制,存在种种弊端,亦与国际通行惯例不符,给我国建立公平的竞争环境带来重重阻碍,不利于 经济 体制改革的推进。本文通过对内外资企业所得税统一的必要性做了 分析 ,并对内外资企业所得税统一后对外资企业的 影响 进行了探讨。
关键词:新所得税法;内外资企业;优惠政策
Abstract: The present different enterprise obtained tax system, has all sorts of malpractices, also with the international prevailing practice symbol, does not establish the fair environment of competition for our country to bring layer on layer hinders, does not favor the economic restructuring the advancement. This article has made the analysis through the internal ForEign-funded enterprise income tax unified necessity, after and internal ForEIgn-funded enterprise income tax unification, has carried on the discussion to Foreign-funded enterprise’s influence.

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论存货项目的税务稽查

flb 2018年3月23日

  [ 论文 关键词]存货;稽查;分析性审核;存货计价
  [论文摘要]存货属于 企业 的流动资产,所涉及的主要业务贯穿于企业经营全过程,既是税务稽查的重点,也是难点。存货项目的税务稽查尤其要注意审查企业 会计 存货核算制度与税法规定存在的差异,是否在纳税时进行了有效调整;对存货进行分析性审核,找出纳税人税收舞弊的易发领域,再运用相应制度对企业制造成本、存货数量和存货计价的真实性进行审查。
 
  存货是企业生产经营的重要物质基础之一,是企业的一项重要流动资产,存货通常表现为商品、材料、包装物、在产品及产成品等。存货既是资产负债表中流动资产类的一个重要组成项目,也是利润表中确定和构成销售成本的一项重要内容。由于存货金额的真实性会影响到当期损益及下期损益的正确性,存货的特点是品种多,动辄有成百上千种存货,而稽查时间、力量又有限,因而确认存货金额和数量既是稽查工作的重点,又是稽查工作的一大难点。下面笔者结合稽查实务,谈谈存货项目稽查中应注意的几个问题。
  
  一、企业存货核算制度的检查
  这方面主要是检查存货的收发计价制度、制造成本核算制度与税法存在的差异是否在纳税时得到了正确的调整。会计制度与税法的差异表现在以下方面: 毕业论文 http://www.lw54.com
  
  (一)存货跌价准备处理的差异
  《企业会计准则第1号――存货》(自2007年1月1日在上市公司执行)对存货适用 历史 成本原则作了进一步修订,规定企业应当在资产负债表日对存货按成本与可变现净值孰低原则进行计量,对可变现净值低于存货账面成本的差额,应计提存货跌价准备。并计人“资产减值损失”。依据《国家税务总局关于执行(企业会计制度)需要明确的有关问题的通知》规定:除国家税收规定外,企业根据财务会计制度等规定提取的任何形式的准备金(包括资产准备、风险准备或工资准备等)不得在企业所得税前扣除。  
  (二)自产和委托加工的产品和捐赠在自用处理上的差异
  《企业会计准则第1号――存货》规定:企业自产和委托加工的产品自用,如基建工程、福利等部门领用产品,在会计处理上按实际成本加上应计提的增值税销项税额,借记“在建工程”、“应付福利费”等科目;贷记“库存商品”、“应交税金――应交增值税(销项税额)”等科目,并不作为销售处理。企业将自产、委托加工的原材料等(含商业外购商品)用于捐赠的,在会计处理上按实际成本(存货应加上增值税销项税额或进项税额转出)结转,也不作销售处理。《国家税务总局关于企业所得税几个业务问题的通知》规定:纳税人将本企业生产的产品、商品用于基本建设、专项工程、职工福利等方面时,应视同销售,按照所得税相关法规规定的办法确定计税价格。 总结大全 http://www.lw54.com/html/zongjie/
   (三)计入存货制造成本的累计折旧计提制度与税法相关规定存在的差异
  《企业会计准则第1号――存货》规定:企业的固定资产除已提足折旧仍继续使用的固定资产、按规定单独估价作为无形资产入账的土地外,均应计提折旧;企业的在建工程达到预定可使用状态的,应估价入账并计提折旧。企业计提折旧的方法有年限平均法、工作量法、年限总和法、双倍余额递减法。企业固定资产的折旧年限和净残值由企业根据固定资产的性质和使用情况合理确定。《所得税暂行条例实施细则》规定:纳税人可计提折旧的固定资产范围不包括:房屋、建筑物以外的未使用、不需用的固定资产,在建工程交付使用前的固定资产。计提折旧的方法应采用直线法(年限平均法、工作量法),对特殊行业的设备经批准后可缩短折旧年限或采取加速折旧方法。固定资产折旧的最低年限为:房屋、建筑物为20年,火车、轮船、机器、机械和其他生产设备为10年, 电子 设备和火车、轮船以外的运输工具以及与生产经营有关的器具、工具、家具等为5年。固定资产的净残值率统一为5%。 总结大全 http://www.lw54.com/html/zongjie/

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